Фактические обстоятельства дела
01.09.2020 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка на срок с 01.09.2020 по 31.08.2030 для размещения некапитального мобильного сервиса. Пунктом 4.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При обследованиях на участке выявлены металлические контейнеры, используемые как столовая, и некапитальная постройка. Арендатору направлено письмо об устранении нарушений (срок – 30 календарных дней). 19.05.2025 ответчик привлечена к административной ответственности по статье 6.6 КоАП РФ, деятельность приостановлена на 80 суток. При дальнейшем обследовании установлено, что признаки ведения торговой деятельности отсутствуют, на участке размещены 7 металлических контейнеров, деревянная конструкция и металлическое строение. 02.04.2026 деятельность ответчика в качестве индивидуального предпринимателя прекращена.
Решение суда первой инстанции
Решением районного суда Пермского края исковые требования оставлены без удовлетворения.
Суд исходил из того, что:
- деятельность кафе/столовой на участке прекращена, нарушения устранены;
- использование участка под кафе не свидетельствует о нарушении вида разрешенного использования, поскольку такой вид, как «для размещения некапитального мобильного сервиса», не предусмотрен Классификатором видов разрешенного использования;
- земельный участок фактически используется ответчиком в предусмотренных договором целях (размещены контейнеры под нестационарные сооружения);
- существенных нарушений условий договора не установлено.
Доводы апелляционной жалобы Комитета
Истец просил отменить решение, указывая, что:
- арендодатель вправе требовать расторжения договора при неисполнении арендатором обязанности по своевременному использованию участка;
- ответчик не использовала участок с 01.09.2020, доказательств препятствий по использованию не представила;
- договором предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ при существенном нарушении (использование не по целевому назначению).
Позиция суда апелляционной инстанции
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Ключевые выводы суда:
- Понятия «использование по целевому назначению» и «своевременное освоение» различны. Суд со ссылкой на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 указал, что неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение определенного времени не может рассматриваться как неиспользование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию. Это самостоятельные правовые категории.
- Вид разрешенного использования «для размещения некапитального мобильного сервиса» не предусмотрен Классификатором. Поскольку такой вид отсутствует в Классификаторе видов разрешенного использования, сделать вывод о том, что использование участка под размещение металлических контейнеров противоречит установленному виду, не представляется возможным.
- Нарушения устранены арендатором в разумный срок. Деятельность по предоставлению услуг общественного питания на участке прекращена, что свидетельствует об устранении нарушений. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 (п. 23) и Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, сам факт существенного нарушения договора не может служить основанием для расторжения, если нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
- Расторжение договора – крайняя мера. С учетом долгосрочности договора (10 лет) расторжение является несоразмерной мерой ответственности, не соответствует степени допущенных нарушений и балансу интересов сторон. Судебная практика исходит из того, что расторжение долгосрочного договора аренды носит исключительный характер и применяется, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение отношений становится нецелесообразным.
- Доводы о неосвоении участка не были предметом иска. Истец в суде первой инстанции не ссылался на неосвоение участка как основание иска, не уточнял исковые требования в этой части. Апелляционная инстанция не вправе принимать новые основания иска, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции.
- Ответчик заинтересован в сохранении договорных отношений. Суд учел, что арендатор продолжает использовать участок (размещены контейнеры), а прекращение договора привело бы к несоразмерным последствиям.
Правовое обоснование
Суд применил положения:
- статей 450, 606, 607, 615, 619 ГК РФ – об аренде, обязанностях арендатора, расторжении договора;
- статей 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса РФ – об аренде земельных участков, основаниях прекращения;
- статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» – о государственном контроле;
- пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;
- пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;
- пункта 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14.03.2017 N 18-КГ17-14.
- Итоговое резюме (правовой урок)
Для арендодателей земельных участков (органов местного самоуправления):
- Расторжение договора аренды – крайняя мера, применяемая только при существенных нарушениях, которые не устранены арендатором. Если нарушения устранены в разумный срок, суд откажет в расторжении.
- Необходимо четко формулировать основание иска. Ссылки на «неосвоение» участка, которые не были заявлены в суде первой инстанции, не будут приняты во внимание апелляционной инстанцией.
- При формулировании вида разрешенного использования следует учитывать Классификатор видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412). Если вид не предусмотрен Классификатором, это создает правовую неопределенность и затрудняет доказывание нецелевого использования.
Для арендаторов земельных участков:
- При получении уведомления о нарушении условий договора необходимо устранить нарушения в разумный срок – это является основанием для отказа в расторжении договора.
- Если деятельность на участке велась с нарушением (например, не по целевому назначению), ее прекращение до вынесения судебного решения может предотвратить расторжение договора.
- В случае спора о расторжении договора необходимо ссылаться на несоразмерность такой меры степени нарушения и на баланс интересов сторон.
Для судов:
- При рассмотрении дел о расторжении договоров аренды необходимо разграничивать понятия «использование не по целевому назначению» и «неосвоение (неиспользование) участка».
- Расторжение долгосрочного договора аренды носит исключительный характер и допускается только при существенных нарушениях, которые не были устранены.
- Устранение нарушений арендатором в разумный срок является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.
Документ: Апелляционное определение Пермского краевого суда от 18.09.2026 по делу N 33-8325/2026 (УИД 59RS0008-01-2026-000795-49)
02.10.2026
