Можно ли предусмотреть договором аренды взыскание денежной суммы за досрочное расторжение договора?

Может ли договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок пять лет, содержать условие, о том, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя, Арендодатель обязан выплатить Арендатору компенсацию, равную сумме пропорциональной размеру аренды за период времени который Арендатор не сможет использовать арендуемое помещение в своих целях, т.е. с момента досрочного расторжения договора до срока его окончания предусмотренного условиями договора?

Ответ:

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

поскольку положения ст. ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Установление данного условия, согласованного обеими сторонами, носит компенсационный характер, как для стороны арендодателя, так и для стороны арендатора, что свидетельствует о соблюдении баланса экономических интересов, нахождении сторон в равном положении.

Плата за расторжение изначально является компенсацией потерь от разрыва сделки и должна в силу этого четко привязываться в соглашении о расторжении к конкретным потерям или возможному их объему. Это не означает установления соответствия «рубль в рубль», но предполагает разумную возможность сторон оценить возникающие потери.

Также имеется правовая позиция суда (в данном случае договор досрочно расторгнут по инициативе арендатора), согласно которой, если условие штрафной санкции в договоре аренды фактически представляет собой платеж за весь оставшийся срок аренды арендной платы, то ее взыскание в полном объеме не отвечает компенсационной природе такой санкции и фактически позволяет взимать плату за пользование имуществом, фактическое использование которого арендатором не осуществлялось, чем нарушается баланс прав и имущественных интересов сторон договора (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023 N 09АП-21723/2023-ГК по делу N А40-215558/2022).

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Актуально на 29.05.2025

При оценке ситуации на другую дату требуется дополнительный анализ вопроса и просмотр цитируемых материалов.