Суд: о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка

Ответчик по всем шести договорам купли-продажи допустил существенные нарушения графиков платежей. 20.11.2023 истец направил ответчику шесть претензий (по каждому договору отдельно) с просьбой уплатить задолженность, образовавшуюся на дату претензии, предупредил о возможном прекращении договора, однако ответчик уклонился от получения писем. Претензии истца поступили в почтовое отделение по месту жительства ответчика 22.11.2023, где ответчик мог получить их в течение одного месяца. По истечении срока хранения претензии направлены обратно истцу 23.12.2023. Таким образом, претензии истца считаются полученными ответчиком не позднее 23.12.2023. После направления претензий ответчик совершил по одному платежу по каждому из договоров, однако задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском. Решением районного суда исковые требования удовлетворены.

С решением суда не согласен ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить, как постановленное с нарушением норм материального права. Суд необоснованно посчитал неоплату покупателем денежных средств существенным нарушением условий договора, являющимся основанием для его расторжения. Истец не представил суду доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба, посчитав таковым сам факт невыплаты денежных средств ответчиком. В связи с этим, вывод суда о наличии оснований для расторжения договоров сделан с нарушением норм материального права, противоречит установленным обстоятельствам. Кроме того, в заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие продавцу право расторгнуть договор при неисполнении обязательства покупателя по оплате переданных ему объектов; договором также не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвратом продавцу проданного объекта. Для восстановления своих прав истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты за проданные объекты недвижимости.

Проверив законность решения суда исключительно в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При разрешении спора суд, руководствуясь ст. 209, ст. 218, ст. 309, ст. 335, ст. 339.1 ст. 420, ст. 450, ст. 452, ст. 453, ст. 454, ст. 486, ст. 488, ст. 489 ст. 549, ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 за 2017 год, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. При этом суд исходил из того, что ответчиком нарушены существенные условия заключенных сторонами спора договоров купли-продажи, что выразилось в нарушении установленного условиями договоров графика оплат как в части сроков, так и в части размера подлежащих внесению сумм. Поскольку размер денежных средств, переданных ответчиком во исполнение обязательств по каждому из рассматриваемых договоров, не превышает половину стоимости земельных участков по каждому из договоров, имеются основания для их (договоров) расторжения.

Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которой судебная коллегия по доводам жалобы не усматривает. Доводы жалобы о том, что суд необоснованно посчитал неоплату покупателем денежных средств существенным нарушением условий договора, истец вправе обратиться за взысканием денежной суммы, составляющей цену договора, основанием к отмене решения суда не являются.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В порядке п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку иное заключенными между сторонами договорами не предусмотрено, сумма внесенных покупателем платежей по каждому из договоров менее половины цены, установленной договорами, ответчиком допущена просрочка внесения платежей, суд пришел к правильному выводу о наличии предусмотренных законом оснований для расторжения договоров и возврата проданного имущества продавцу, так как установленные обстоятельства являются достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи.

То обстоятельство, что в рассматриваемой ситуации истец также мог обратиться с иском о взыскании задолженности по договорам купли-продажи, выводы суда о наличии оснований для удовлетворения иска не опровергает, учитывая, что в соответствии со статьями 4, 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцу принадлежит исключительное право определять предмет своих требований с учетом выбора способа защиты права, предусмотренного статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Коллегия одновременно отмечает, что ответчик с учетом, в том числе положений п. 2, п. 3 договоров, предусматривающих уплату продавцу процентов за пользование денежными средствами, пени от неуплаченной в срок суммы платежа за каждый день просрочки, при наличии оснований (превышения уплаченных денежных средств в счет основного долга соответствующей суммы процентов за пользование денежными средствами и неустойки) вправе обратиться за взысканием с истца денежных средств. Вопреки доводам жалобы неисполнение обязательства по договору в части полной уплаты покупной цены объекта недвижимости (ответчиком наличие и размер задолженности не оспариваются) имеет существенный характер, и является в силу закона достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата продавцу переданного по договору имущества. Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.